בדק בית הוא תהליך בו מומחה בבנייה ובבדיקת מבנים בודק את מצבו של הבית או המבנה
על מנת לאתר ליקוי בנייה קיימים בו.
הבדיקה מתבססת על תקנות הבנייה (תקנות התכנון והבניה בקשה להיתר,תנאיו ואגרות,תש"ל-1970) והתקנים הישראלים אליהם מחוייב הקבלן בכפוף לחוק מכר דירות ולכללי בנייה המקובלים בענף.
בנוסף נבדקת התאמה בין התוכניות לביצוע ומפרט המכר.
בסוף הליך הבדיקה מקבל הדייר דו"ח הנדסי(קביל משפטית), בצירוף התקנים הרלוונטים,מתועד בתצלומים,המלצות לתיקון ואומדן כספי.
כאשר מהנדס מומחה נדרש לבצע דו"ח בדק בית הוא חייב להצטייד בכלים מתאימים ובציוד טכנולוגי מתקדם על מנת להוציא דו"ח איכותי ואמין ברמת דיוק מירבית.
הציוד איתו נערכת הבדיקה:
-פלס 2מ'
-פלס 1מ'
-פלס דיגיטלי 40ס"מ.
-מאזנת לייזר
-סיב אופטי
-מד עובי זכוכית
-מד מרחק לייזר
-מד לחות (פרוטימטר)
-מצלמה תרמית
-מד הפרשי גבהים
-בודק שקעים
-מד כח דיגיטלי
ועוד.
אחת השאלות הנפוצות ביותר היא מה המועד הנכון ביותר לביצוע הבדיקה.
ישנם מספר מועדים לביצוע בדיקה לדירה חדשה מקבלן.
המועד הראשון הינו טרום מסירה,דהיינו-שלב פרוטוקול שמתבצע בדרך כלל כמספר חודשים לפני מסירת המפתח. בדיקה בשלב זה כרוכה באישור החברה הקבלנית שכן הנכס עדיין נמצאה בחזקתה. מומלץ לבצע את הבדיקה בשלב זה בכדי לאפשר לקבלן ,לאחר מסירת הדו"ח, לתקן את הליקויים בדירה טרם כניסתכם אליה בהתחשב בעובדה שעדיין יש צוות פועלים מלא באתר.
במקרים מסויימים הדו"ח יתריע על ליקויי רטיבות לדוגמא, ליקויים שאף עלולים למנוע את כניסתכם לדירה.
מנסיוננו הרב,לאחר ביצוע אלפי בדיקות לדירות חדשות, נתקלנו במצבים בהם דיירים שלא ביצעו בדיקה בשלב זה נאלצו לדחות את כניסתם או כניסה של שוכרים במספר שבועות, כתוצאה מכך נגרם להם נזק כספי רב.
מועד נוסף בו מקובל לבצע את הבדיקה הוא בעת פרוטוקול המסירה, כלומר ביום בו אתם מקבלים מפתח ומועברת אליכם 'החזקה' לדירה, או במועד סמוך אליה טרם הכנסת ריהוט וביצוע כל שיפוץ או שינוי על ידיכם.
בשלב זה הדירה מחוברת למערכת החשמל והמים והותקנו כל אביזרי הסניטריה והחשמל.
מועד נוסף בו ניתן לבצע את הבדיקה הינו בסוף שנת הבדק.
היתרון בבדיקה בשלב זה הוא שבוצע שימוש לאורך זמן בכל מערכות הנכס והבניין,ניתן לראות אם צצו כתמי רטיבות במהלך החורף וניתן להבחין בליקויים נוספים כמו ליקויי אקוסטיקה וכו' ליקויים אשר בודק מנוסה היה יכול לאתר בשלב מוקדם יותר ולחסוך לכם עוגמת נפש רבה.
על אף זאת במידה ולא בוצע בדיקה עד שלב זה יכול הקבלן לטעון שחלק מהליקויים הקיימים בדירה נגרמו באשמת הדייר ויהיה קשה לסתור זאת.
במידה הדירה לא בחזקתכם יש לתאם עם הקבלן מועד בדיקה
מומלץ לקבל אסמכתא מהקבלן לקבלן הדו"ח
-יש לשים לב שאתם לא חותמים לקבלן או מאשרים תיקון סעיף מסויים בדו"ח במידה ואינכם בטוחים שתוקן.
-עליכם לאפשר לקבלן לתקן את הליקויים לראות עיניו גם אם התיקון הינו תיקון שאתם סבורים שבוצע בצורה לא מקצועית
במידה ותיקון הליקויים לא מתבצע לאחר שניתן לקבלן זמן סביר לביצוע תקיון הליקויים.
הגשת התביעה למתן צו עשה או פיצוי כספי
בכפוף לחוק מכר דירות על הקבלן לתת אחריות לגבי ההדירה על כל רכיביה.
תקופת האחריות מתחלקת ל2: 1-תקופת הבדק, 2-תקופת האחריות
תקופת הבדק-מתחילה עם מסירת החזקה בדירה, והיא נמשכת בין שנה ל-7 שנים על פי מהות הליקוי.
במהלך תקופת הבדק חובת ההוכחה כי הליקויים הינם באחריות הקבלן חלה על הקבלן.
(1) ליקוי במוצרי מסגרות ונגרות, לרבות אלומיניום ופלסטיק – שנתיים;
(2) ליקוי בריצוף וחיפוי פנים לרבות שקיעות ושחיקה – שנתיים;
(3) כשל בתפקוד ובעמידות של מכונות ודוודים – שלוש שנים;
(4) ליקוי בפיתוח חצר, לרבות שקיעות, בין השאר של מרצפות בקומת קרקע, בחניות, במדרכות ובשבילים בשטח הבניין, וכן ליקויים במשטחים מחומרי גימור שונים – שלוש שנים; לעניין זה, "פיתוח חצר" – לרבות שבילים, משטחים, קירות, גדרות, רכיבים בנויים ומערכות, ובכלל זה מערכות מים, ביוב, ניקוז, חשמל, תאורה ותקשורת;
(5) כשל בתפקוד ובעמידות של מרכיבי מערכות הבידוד התרמי – שלוש שנים;
(6) כשל במערכות צנרת, לרבות מים, מערכת הסקה ומרזבים, דלוחין וביוב – ארבע שנים; לעניין זה, "כשל" – לרבות נזילות;
(7) כשל באיטום המבנה, לרבות בחללים תת-קרקעיים, בקירות, בתקרות ובגגות, לרבות גגות קלים עם סיכוך – ארבע שנים;
(8) סדקים ברוחב גדול מ-1.5 מ"מ ברכיבים לא נושאים – חמש שנים;
(9) התנתקות, התקלפות או התפוררות של חיפויי חוץ – שבע שנים;
(10) כל אי-התאמה אחרת שאינה אי-התאמה יסודית – שנה אחת.
אל תקופת הבדק מצטרפת תקופת האחריות המתחילה עם סיום תקופת הבדק ונמשכת 3 שנים.
בתקופת האחריות חובת ההוכחה כי הליקויים הינם באחריות הקבלן חלה על רוכש הדירה – עליו להוכיח שהליקוי נובע מהתכנון, מהעבודה או מהחומרים.
דירה שמוגדת אינה ראויה למגורים הינה דירה שלא מתקיימים בה אחד או יותר מהתנאים הבאים:
*דירה שלא קיבלה טופס 4
*היא אינה כוללת מערכת ניקוז, לרבות מערכת לסילוק סדיר של שפכים ודלוחין
*היא אינה כוללת מערכת חשמל או מערכת תאורה
*אין בה פתחי אוורור ותאורה טבעית וכן דלתות וחלונות לסגירת פתחים אלה, ובכלל זה דלת כניסה ראשית בעלת אמצעי נעילה
*היא אינה כוללת מערכת להספקת מי שתייה
*היא אינה כוללת מחיצה בין השירותים ובין הדירה
* יש בה סיכון בלתי-סביר לבטיחות או לבריאותו של הדייר
*בדירה קיימת רטיבות חמורה או עובש בהיקף גדול
*בדירה קיימת אי התאמה מהותית בין תוכניות המכר ו/או המפרטים למה שמנסר בפועל שאינה מאפשרת אכלוס הדירה או השימוש בה.
*בדירה קיימים סדקים קונסטרוקטיביים רחבים
*בבניין או בדירה לא הותקנו מדרגות
*בבניין לא הותקנה מעלית או שאינה שמישה
*לא נוצק משטח המאפשר כניסה בטוחה ונגישה לבניין או לדירה
זאת לפי חוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971 ופסקי דין
אחד מליקויי הבנייה השכיחים והמשמעותיים ביותר הם נזקי הרטיבות.
נזקי רטיבות גורמים לקילופי טיח וצבע,עובש בקירות,קצרים במערכת החשמל ובמקרים קיצוניים ריח טחב חזק באוויר המהווה סכנה בריאותית ומונע שהייה ממושכת בדירה.
נזקי רטיבות עלולים להיגרם ממספר גורמים שהעיקרים ביניהם:
-כשל במערכות האיטום
-כשל במערכות אספקת המים
-כשל במערכות השופכין והדלוחין.
מערכות הצנרת והאיטום הן ברובן נסתרות מהעין כיוון שעוברות בתוך רכיבי המבנה,לכן אבחון של ליקויים אלו צריך להתבצע ע"י ציוד טכנולוגי מתקדם ובעל מקצוע מיומן ובעל ניסיון
מאתרי הנזילות בחברת רום בדק בית הינם בעלי הכשרה והסמכה טכנולוגית ,בעלי מכשור מתקדם המאפשר איתור מוקד הרטיבות ללא צורך בהרס רכיבי המבנה.
איתור מוקדם של הבעיה יכול לצמצם באופן משמעותי את הנזק בדירה ולמנוע את התפשטותה.
מכשור לאיתור רטיבות:
מד לחות(פרוטימטר):מכשיר הנועד לזהות רמת לחות של אובייקט חיצוני ומשמש את מאתר הנזילות לצורך אינדיקציה לגבי תכולת רטיבות בקירות.
מצלמה תרמית:מכשיר המבצע דימות באמצעות זיהוי של קרינה אינפרה-אדומה(קרינה תת אדומה IR),קרינת חום המופצת מכל עצם הקיים בעולם ואינה נראית לעין האנושית.
נושא הצילום התרמי הוא נושא חשוב באיתור רטיבות הן כתוצאה מכשלי רטיבות והן כתוצאה מנזילות בצנרת.
הבדיקה התרמוגרפית הינה ממשפחת הבדיקות ללא הרס המבוצעות ללא מגע עם העצם הנבדק וכתוצאה מכך הן חוסכות כסף וזמן רב ומאפשרות למנוע נזק לציוד או אובדן כספי.
חשוב לדעת!
מצלמה תרמית מתרגמת הפרשי טמפרטורה לידי תמונה ולא מזהה רטיבות לכן חשוב שמי שעוסק במתן חוות דעת תרמית יהיה בעל הסמכה ע"י גופים בינלאומיים שנותנים הסמכה גם בארץ.
סיבים אופטים:צילום קווי צנרת ע"י סיב אופטי עם מצלמה, מוכנס אל תוך הצנרת ומסייע לאתר את איזור הכשל.
חשוב לדעת!
אם קיימת סתימה בצנרת או בביוב נדרש לפתוח אותה לפני הכנסת הסיב האופטי לכן יתכן שתדרשו להזמין אינסטלטור לצורך פתיחת הסתימה כדי לבצע את הצילום.
במקרה שהביוב מוצף יש לבצע שאיבה של קו הביוב, לצורך כך תדרשו להזמין שירותי ביובית.
שעון מונומטרי לבדיקת חץ בקווי מים
בלון פנאומטי להצפה ובדיקת קווי ניקוז וביוב
אחריות הקבלן לנזקי הרטיבות:
עפ"י חוק המכר(דירות) תשל"ג 1973 תוספת(סעיף5)(7) תקופת שנות הבדק לכשל באיטום המבנה,לרבות בחללים תת קרקעיים,בקירות,בתקרות ובגגות,לרבות גגות קלים עם סיכוך הינו-4 שנים.
במהלך תקופת הבדק שמתחילה עם מסירת החזקה בדירה חלה חובה על הקבלן לתקן את נזקי הרטיבות אלא אם הוכח שהליקוי נגרם באשמת הדייר.
לאחר תקופת הבדק ישנה תקופת אחריות שאורכה 3 שנים בה מוטל על הדייר להוכיח שהליקוי נובע מתכנון לקוי,עבודה רשלנית או שימוש בחומרים שאינם תקינים.
שמאות מקרקעין (שומת מקרקעין) הינו מקצוע העוסק בהערכת שווי של נכסי דלא ניידי (נדל"ן).
הצורך בהערכת השווי נובע בהיותו של שוק הנדל"ן שוק הטרוגני, שנובע בעיקר במיקום הגיאוגרפי של הנכס.
השמאי יאמוד שווי ירידת ערך עבור ליקויי בניה שפורטו בדו"ח הבדק ההנדסי, אשר אינם ניתנים לתיקון.
