בניינים חדשים שנבנו במסגרת רכישה מקבלן, תמ"א או פינוי בינוי נראים לעיתים מושלמים במבט ראשון. הלובי מעוצב, המעליות חדשות והחניון נראה מרשים. אך מתחת לפני השטח עלולים להסתתר ליקויי בנייה שאינם גלויים לעין, ובמקרים רבים הם מתגלים רק לאחר חודשים או שנים. כאשר הבעיה נמצאת ברכוש המשותף, כל בעלי הדירות מושפעים ממנה, ולכן חשוב לפעול במהירות ובצורה מסודרת.
בדיקה מקצועית של הרכוש המשותף מאפשרת לאתר ליקויים בזמן, לתעד אותם בצורה הנדסית ולהציג לקבלן דרישה ברורה לתיקון. ככל שהבדיקה מתבצעת מוקדם יותר, כך גדלים הסיכויים שהקבלן יישא באחריות ויבצע את התיקונים הנדרשים.
מהם ליקויי בנייה סמויים?
ליקויי בנייה סמויים הם ליקויים שאינם נראים לעין במהלך ביקור רגיל בבניין. פעמים רבות הם מתגלים רק לאחר שימוש ממושך או בעקבות אירוע כמו גשם חזק, תקלה במערכת או הופעת סימני רטיבות.
בין הליקויים הנפוצים ניתן למצוא בעיות איטום בגג ובמרפסות המשותפות, חדירת מים לחניונים תת קרקעיים, סדקים בקירות תומכים, כשלים במערכת הניקוז, ליקויים במערכות כיבוי האש, בעיות אוורור, ליקויים בפיר המעלית ותקלות במערכות החשמל המשותפות.
ליקויים אלה אינם רק עניין אסתטי. במקרים רבים הם עלולים לגרום לנזקים יקרים ואף לפגוע בבטיחות הדיירים.
אילו אזורים חשוב לבדוק?
בדיקת הרכוש המשותף כוללת את כלל השטחים והמערכות שנמצאים באחריות כלל בעלי הדירות.
בין האזורים המרכזיים שנבדקים:
- לובי הכניסה.
- חדר המדרגות.
- פיר המעלית.
- חדרי המשאבות.
- חניונים תת קרקעיים.
- מחסנים משותפים.
- גגות.
- חדרי אשפה.
- מערכות כיבוי אש.
- מערכת החשמל הראשית.
- מערכת הניקוז והביוב.
בדיקה יסודית של כל אחד מהאזורים מאפשרת לקבל תמונה מלאה על מצב הבניין ולזהות גם בעיות שאינן נראות לעין.
מי משלם על בדיקת הרכוש המשותף?
אחת השאלות הראשונות שעולות היא מי אמור לממן את הבדיקה. ברוב המקרים העלות מתחלקת בין כלל בעלי הדירות, משום שהרכוש המשותף שייך לכולם.
חלוקת העלות מתבצעת בדרך כלל באחת משתי דרכים.
הדרך הראשונה היא חלוקה שווה בין כל הדירות בבניין.
הדרך השנייה היא חלוקה בהתאם לחלק היחסי של כל דירה ברכוש המשותף, בהתאם לרישום בתקנון הבית המשותף.
מאחר שמדובר בעלות חד פעמית יחסית, כאשר היא מתחלקת בין עשרות דיירים, ההוצאה לכל דירה הופכת נמוכה בהשוואה לנזק הכספי שעלול להיגרם אם הליקויים לא יאותרו בזמן.
כיצד מגייסים את הדיירים?
לא תמיד קל לשכנע את כלל בעלי הדירות להשתתף בעלות הבדיקה. חלקם סבורים שאין צורך בכך כל עוד לא קיימת תקלה גלויה.
כדי ליצור שיתוף פעולה מומלץ להציג לדיירים את היתרונות הברורים של הבדיקה.
ראשית, איתור מוקדם של ליקויים עשוי לחסוך הוצאות גבוהות בעתיד.
שנית, כאשר מדובר בליקויים הנמצאים באחריות הקבלן, ניתן לדרוש את תיקונם ללא עלות מצד הדיירים.
בנוסף, דוח מקצועי מחזק משמעותית את עמדת ועד הבית במקרה של מחלוקת מול הקבלן.
כאשר הדיירים מבינים שהמטרה היא לשמור על ערך הנכס ועל איכות החיים בבניין, קל יותר להגיע להסכמה.
מה כולל דוח הנדסי מקצועי?
דוח בדיקה מקצועי אינו מסתפק ברשימת הערות כללית. הוא כולל תיעוד מפורט של כל ליקוי, צילומים, מדידות, הסברים מקצועיים והתייחסות לתקנים ולדרישות החוק.
במידת הצורך מצורפות גם המלצות לתיקון והערכה של חומרת הליקויים.
דוח כזה מהווה בסיס מקצועי להצגת דרישות בפני הקבלן, ובמקרים מסוימים אף משמש ראיה במסגרת הליכים משפטיים.
כיצד מגישים את הדוח לקבלן?
לאחר השלמת הבדיקה, ועד הבית מגיש את הדוח בשם כלל הדיירים ומבקש מהקבלן לבצע את התיקונים בתוך פרק זמן סביר.
כאשר הפנייה מבוססת על חוות דעת הנדסית מקצועית, לקבלן קשה יותר להתעלם מהליקויים או לטעון כי מדובר בבעיות שנגרמו לאחר האכלוס.
אם הקבלן אינו מטפל בליקויים, ניתן להמשיך בהליך מסודר באמצעות ייעוץ משפטי ולהשתמש בדוח כחלק מהמסמכים התומכים בדרישת הדיירים.
למה לא כדאי להמתין?
דיירים רבים מחכים עד שהליקויים הופכים לבעיה משמעותית. בפועל, כל חודש שעובר עלול להחמיר את הנזק ולהגדיל את עלויות התיקון.
רטיבות שאינה מטופלת בזמן עלולה לגרום להתקלפות קירות, קורוזיה בברזל הזיון ופגיעה בתשתיות. כשלים במערכות הניקוז עלולים לגרום להצפות, וליקויים במערכות כיבוי האש עלולים ליצור סיכון ממשי בשעת חירום.
בדיקה מוקדמת מעניקה לוועד הבית שליטה טובה יותר על התהליך ומאפשרת לטפל בבעיות לפני שהן הופכות למורכבות ויקרות.
הרכוש המשותף הוא חלק בלתי נפרד מערך הבניין ומאיכות החיים של כל הדיירים. ליקויי בנייה סמויים אינם נעלמים מעצמם, וברוב המקרים הם רק מחמירים עם הזמן. פעולה מהירה באמצעות בדיקה מקצועית מסייעת לאתר את הליקויים, להציג דרישה מסודרת לקבלן ולשמור על זכויות כלל בעלי הדירות.
אם אתם חברי ועד בית או בעלי דירה בבניין חדש, מומלץ להזמין בדיקת רכוש משותף כבר בשלבים הראשונים לאחר האכלוס. כך תוכלו לקבל תמונת מצב מקצועית, לחלק את העלות בין כלל הדיירים ולפעול בצורה מסודרת מול הקבלן במקרה של ליקויים.